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« En avant Thomery » Thomery, le 20 juin 2013
7, rue de la République
77810 – THOMERY
Association loi de 1901 (J.O. du 11/10/2008)
Personne publique associée à l’élaboration du PLU
A l’attention de Madame Laure AUBRIL, Commissaire-enquêtrice, Mairie de Thomery.
Madame la Commissaire,
Nous avons l’honneur de vous communiquer ci-après les avis et demandes de l’Association En Avant Thomery que je représente.
En vous remerciant de l’intérêt que vous porterez aux positions de notre association, nous vous prions d’agréer, Madame la Commissaire, l’expression de notre considération distinguée.
Rose de La Fuente
Présidente
Observations et avis de l’Association En Avant Thomery
I Remarques sur la procédure et l’enquête publique
Sur un sujet de cette complexité, regroupant les dossiers PLU et AVAP, nous constatons que les informations préalables du public et des associations sont très anciennes et portent sur des textes modifiés depuis, en effet :
· La dernière réunion avec les associations et les personnes qualifiées a eu lieu en janvier 2012
· La réunion publique d’information a eu lieu également il y a plus d’un an.
Nous constatons que le texte mis à l’enquête publique présente des différences fondamentales avec les textes présentés, certaines étant sans doute des erreurs car les textes sont contradictoires.
En conséquence nous déplorons que n’ait pas eu lieu de réunion d’informations concernant le texte définitif.
Par ailleurs nous considérons que :
- la durée de l’enquête publique à peine supérieure à 5 semaines est trop courte (nous avons demandé le 3 juin une prolongation d’une semaine)
- la présence de la Commissaire-enquêtrice limitée à 4 fois 3 heures est insuffisante, plusieurs personnes n’ont pas été en mesure de la rencontrer du fait d’attente excessive ou bien il leur a été demandé de prendre rendez-vous.
II Nos désaccords fondamentaux
II - 1 Les points majeurs de nos désaccords
Ils concernent la possibilité de densification importante et l’absence de protection des espaces naturels, en particulier les cœurs d’ilots ceci du fait :
· des hauteurs des habitations qui permettent sur toutes les zones de construire trois niveaux (un étage et comble) au lieu de 2 actuellement sur les zones pavillonnaires
· de la possibilité de construction en augmentation excessive, selon les cas il sera possible de réaliser jusqu’à trois fois plus de surface habitable qu’avec le règlement actuel, les limites introduites par de nombreuses règles sont très peu contraignantes et des projets immobiliers de grande envergure pourraient avoir lieu quand un promoteur disposera de larges parcelles (entre rue Victor Hugo et du 4 septembre ou rues de Moret et Fernand Gregh par exemple)
· la hauteur des constructions permet 3 niveaux en arrière de parcelle, de telles constructions seront encore plus importantes que le malheureux exemple qui vient de se construire rue Fernand Gregh et qui surplombe les jardins du voisinage. Ceci montre que les cœurs d’ilots ne seront pas préservés d’autant que contrairement à ce qui avait été indiqué aucun espace vert protégé n’est prévu par le PLU.
II – 2 Incohérences et/ou contradictions
Nous avons relevé ce qui nous apparaît comme une coquille dans la dernière version du règlement du PLU, un élément concernant la zone UCb (zone ethnographique de l’AVAP) qui remet fondamentalement en cause l’interdiction de construire au-delà de la bande des 25 m.
Lors de la dernière réunion avec les associations il était prévu de préciser dans l’article UC.6 les exceptions à l’interdiction de construire au-delà des 25m, or sans doute suite à un copié-collé malencontreux du paragraphe concernant la zone UA, il est indiqué :
« Au-delà de la bande de 25 mètres, les constructions sont interdites sauf dans les cas particuliers suivants :
- l’extension de bâtiments existants, dans la limite de 50 % de l'emprise au sol déjà construite ;
- les constructions nouvelles dans la limite des droits à construire ;
- la reconstruction à l’identique d’un bâtiment existant détruit en tout ou partie. »
Aucune réglementation ne fixant préalablement de limite, c’est donc toutes les constructions nouvelles qui pourront être construites au-delà des 25 m dans la zone UCb
Pour permettre que le public soit à même de juger un texte cohérent nous avons demandé à M. le Maire par courrier et à Madame la commissaire-enquêtrice lors d’une première rencontre, de faire préciser ces points. Sans réponse nous déplorons les contradictions du document mis à l’enquête publique sur un point de cette importance.
III – Les règles qui s’imposent :
Elles sont définies par le Plan d’Aménagement et de Développement Durable ( PADD )
Extraits du PADD :
« LES ORIENTATIONS D'AMÉNAGEMENT DE THOMERY
Les orientations d’aménagement définies dans le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) doivent être compatibles avec les objectifs du PLU. Elles se déclinent selon cinq grands axes de travail qui sont :
· Maîtriser la densification du tissu urbain, diversifier le parc de logements et renforcer le niveau d'équipements
· Conforter les espaces dédiés à l'activité et développer l'offre touristique
· Diversifier, sécuriser et partager la maille circulatoire
· Affirmer le cadre de vie urbain exceptionnel en mettant en valeur les spécificités du territoire
· Prendre en compte l'environnement et les risques dans l'urbanisation
Objectifs en matière de cadre de vie urbain
- Poursuivre un développement urbain maîtrisé en faisant en sorte que la densification préserve au maximum les cœurs d'îlots.
Maîtriser la densification du tissu urbain
· Contenir l'urbanisation au plus près de ses limites actuelles pour protéger la biodiversité.
· Prévoir une croissance urbaine raisonnée (de l'ordre de 1% par an au maximum), cohérente avec le niveau d'équipements actuel ou programmé.
· Définir les zones les plus appropriées à la densification et y permettre l'augmentation tempérée des droits à construire dans la nouvelle réglementation.
· Définir des bandes de constructibilité encadrant la densification du tissu urbain tout en préservant les cœurs d’îlots.
Opérer un travail de mise en valeur du patrimoine thomeryon
· Préserver les formes du bâti traditionnel tout en autorisant une évolution bien intégrée.
Préserver la biodiversité
· Maintenir, renforcer et prolonger la trame verte.
· Systématiser la gestion différenciée et extensive des espaces verts. »
IV – Remarques concernant la densification
La surface habitable est généralement définie d’abord par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) puis par les autres réglementations. Dans le projet de PLU le COS n’est plus défini ce que la loi autorise, sans l’imposer (voir annexe 1).
A défaut de COS les paramètres qui vont définir les surfaces constructibles sont donc :
· L’emprise au sol et les surfaces de pleine terre imposées
· Les accès
· Le nombre de places de parking
· L’implantation par rapport aux limites séparatives
· Les hauteurs et le nombre de niveaux : ce dernier n’est plus fixé dans le projet de PLU, aussi on prendra une hauteur de 2,80m par niveau ce qui donne :
En zone UA : 3 niveaux (3 niveaux dans le POS)
En zone UC: 3 niveaux (2 niveaux dans le POS )
Note 1 : Pour obtenir la surface de plancher constructible (équivalent du COS) nous l’avons déterminé sur la base de :
· l'emprise au sol, diminuée de 10% pour tenir compte des murs et débords
· multipliée par le nombre de niveau soit 3 (-20% sur le 3éme sous combles) soit une surface total de 2,5 fois l'emprise au sol
Note 2 : On trouvera en annexe 2 le tableau comparatif entre le PLU et le POS
La prise en compte de ces valeurs montre des possibilités de construire en augmentation considérable ( plus de 3 fois en zone UC)
· sur la zone UAa de 70%
· sur la zone UAb de 60%
· sur la zone UC (sauf UCp) de 250% à 330% (si bâtiment « écologique »)
Les risques
Sur les rues de Moret et Fernand Gregh il existe de vastes parcelles non construites qui pourraient être l’objet de projets immobiliers importants permettant la réalisation de 10 à 20 appartements. Des regroupements de parcelles dans d’autres secteurs permettraient aussi des opérations immobilières denses.
Une seule opération de ce type correspondrait à l’accroissement annuel maximal souhaité sur la commune et créerait un secteur de densité très élevée dans des zones aujourd’hui pavillonnaires de moyenne densité.
En conclusion
En l’état le projet de PLU ne répond pas aux objectifs du PADD :
· Définir les zones les plus appropriées à la densification et y permettre l'augmentation tempérée des droits à construire dans la nouvelle réglementation.
· Prévoir une croissance urbaine raisonnée (de l'ordre de 1% par an au maximum)
· Contenir l'urbanisation au plus près de ses limites actuelles pour protéger la biodiversité
Le PLU ne donnera aucun moyen à la municipalité de s’opposer à une urbanisation excessive qui se fera de plus de façon désordonnée au gré des opportunités créant de-ci de-là, dans les zones pavillonnaires, des immeubles ou des ensembles compacts de maisons mitoyennes.
Il est donc nécessaire que le PLU donne les outils permettant de respecter les objectifs du PADD concernant la densification, le meilleur outil étant la réglementation du COS qui n’est nullement interdite (voir annexe 1)
On notera que le PLU de Fontainebleau-Avon, tout en conservant la réglementation du COS sur de nombreuses zones, augmente le droit à construire de l’ordre de 30% ce qui a été considéré comme excessif par les associations qui ont déposé un recours
V – Préservation des cœurs d’îlots
Les possibilités de densification exprimées au paragraphe précédent montrent qu’une grande partie de la surface peut être construite ou aménagée en parking au détriment des cœurs d’îlots et de la trame verte. La seule règle étant de conserver 40% d’espace libre, en notant que les constructions végétalisée, les parkings partiellement arboré sont comptabilisés (certes avec un coefficient minorant) dans ces surfaces dites de pleine terre
Par ailleurs, au-delà de 25m, donc en cœur d’ilots, la réglementation par rapport aux limites séparatives permettra la construction d’immeubles sur toute la largeur de la parcelle (avec seulement une limitation à 5m de hauteur sur 3m en limite de parcelle) jusqu’à 11m au faitage permettant 3 niveaux.
Espaces verts protégés (EVP). Ils sont prévus aux articles 13, mais aucun ne figure dans les plans de zonage des secteurs UA et UB. Lors des réunions avec les personnes associées il était prévu d’identifier les espaces verts majeurs qui structuraient le paysage et les trames vertes, nous constatons que malgré le délai de plus d’un an entre ces réunions et la finalisation du dossier ce travail n’a pas été fait.
Cette absence d’espaces verts protégés n’est pas acceptable.
Ceci ne répond pas aux objectifs du PADD :
Poursuivre un développement urbain maîtrisé en faisant en sorte que la densification préserve au maximum les cœurs d'îlots
Définir des bandes de constructibilité encadrant la densification du tissu urbain tout en préservant les cœurs d’îlots
Maintenir, renforcer et prolonger la trame verte.
Systématiser la gestion différenciée et extensive des espaces verts.
Le PLU doit assurer la préservation des cœurs d’îlots et donc limiter la densité en arrière de parcelles, au-delà des 25m, et inventorier les espaces verts à protéger
A titre de comparaison on notera que le PLU de Fontainebleau-Avon
· définit de nombreux espaces verts protégés (EVP), même en zone urbaine (en dehors de l’hyper-centre) où les constructions sont interdites,
· réglemente la hauteur des bâtiments : au-delà de 20m de recul elle est inférieure aux hauteurs sur rue et, en zone pavillonnaire, ne peut dépasser 3m à l’égout et 5m au faitage.
VI – Nos demandes s’appliquant aux articles concernant toutes les zones
Dans l’ensemble des textes on trouve parfois AVAP et plus souvent ZPPAUP
Remplacer partout ZPPAUP par AVAP
VI-1 Article 3 : Accès et voirie
Nombre d’accès Le projet ne limite pas le nombre d’accès par unité foncière. Rien n’interdit de réaliser plusieurs accès, voir un stationnement en épis sur toute la largeur de la parcelle avec les inconvénients qui en découlent (pas de stationnement possible sur la rue, disparition fréquente des trottoirs)
Nous demandons de limiter le nombre d’accès à 1 par unité foncière (ou par tranche de largeur de 10/12m pour correspondre à la trame moyenne du parcellaire de Thomery)
Définition du terme construction : il est fait référence à ce terme pour définir les largeurs des voies d’accès à créer. Dans l’esprit on comprend qu’il doit s’agir d’une maison ou équivalent, mais dans l’application du texte un bâtiment de grande largeur en fond de parcelle sera considéré comme une construction même si elle peut comporter 10 ou 20 appartements, il suffira donc d’un accès de 3,5m.
Le terme « construction » doit être quantifié, la référence à une surface de plancher minimale parait la moins sujette à interprétation.
Schéma : peu compréhensible, l’accès semble desservir les 2 constructions, l’ouverture à 4m n’est pas claire et n’est pas représentative de tous les cas (pourquoi pas un élargissement symétrique de 25cm par exemple ?)
Le schéma n’est pas nécessaire
VI-2 Article 5 : superficie minimale des terrains constructibles
Aucune règle n’est fixée
Rappel : sur ce point en réunion du 8/10/10 « M. BONINI ( CAUE77) intervient en évoquant la loi SRU qui dispose que tout terrain situé en zone viabilisée ayant un accès à une voie peut être construit sans règle de surface minimale. Il s’agit de favoriser la densification. Il est toutefois possible d’invoquer la qualité de la forme urbaine comme un atout à préserver pour ne pas dénaturer la biodiversité et les paysages et ainsi instaurer une taille minimale de parcelle ».
Aujourd’hui le POS
· limite à 600 m2 en UC pour les parcelles existantes avec l’inconvénient de « geler » des terrains,
· énonce des règles strictes en cas de division avec l’avantage de limiter les lots en profondeur donc de préserver la structure des paysages et la biodiversité.
Nous demandons que pour tenir compte de la qualité de la forme urbaine et paysagère les constructions soient réglementées en cas de division (par exemple surface supérieure à 500m2, largeur …)
VI- 3 Article 7 : Implantation par rapport aux limites séparatives
Dérogation Les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dérogent au règlement. Ces termes ne sont pas définis et laissent la porte ouverte à des excès en particulier concernant la notion d’intérêt collectif
Nous demandons que les dérogations soient clairement définies.
VI-4 Article 10 Hauteur des constructions
La hauteur autorisée est prise en compte à partir du point le plus élevé de l’emprise du bâtiment. Dans les secteurs à forte pente au-dessus de la rue (rues du 4 Septembre, Bellevue, des Buttes, etc.) on pourrait se retrouver avec une hauteur totale à l’égout de 10 à 12m coté rue et 4 niveaux.
Quand la pente est ascendante à partir de la rue, nous demandons que la hauteur soit mesurée à partir du point médian de l’emprise de la construction.
Dérogation Comme à l’article 7, Les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dérogent au règlement.
Nous demandons que les dérogations soient clairement définies.
VI-5 Article 12 Stationnement
Equipement sanitaires et sociaux et Structure petite enfance
Le nombre de place de stationnement parait faible eu égard aux besoins en personnel, visiteurs etc.
Nous demandons que le nombre de place de stationnement soient augmenté pour ce type d’établissement
VI-6 Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
Comme nous l’avons indiqué au § IV, La non réglementation du COS enlève un outil simple de contrôle à la municipalité qui facilite l’instruction des dossiers et évite les fréquentes contestations et des litiges
Nous demandons que le PLU réglemente le COS dans les zones où il l’était précédemment
VI-7 Plan de zonage
Espaces verts protégés
Comme indiqué au § V, un inventaire des espaces verts devait être fait. Le respect des objectifs concernant la biodiversité et la cadre de vie doit amener à identifier des espaces verts homogènes et structurants situés en cœur d’îlots et à définir des règles de protection.
Nous demandons que des espaces verts protégés (EVP) soient identifiés et réglementés
Secteur en risque d’inondation
Les secteurs situés en zone de risque d’inondation ne sont pas indiqués sur le plan
Nous demandons que les secteurs à risque soient indiqués
Réserves
Nous proposons de prévoir une réserve supplémentaire, il s’agit de prévoir une allée le long de la rue de la Gare, face au mur du Château Rosa Bonheur. Cette rue est utilisée par les cyclistes qui veulent rejoindre la forêt et les enfants qui se rendent aux terrains de loisirs Valentii, elle est étroite et très dangereuse pour les piétons et cyclistes. Une contre-allée permettrait de créer une liaison douce et aurait de plus l’avantage d’agrémenter cette entrée de ville négligée par le dossier AVAP alors qu’elle est très fréquentée.
Nous demandons de rajouter aux réserves une allée d’environ 5m, rue de la Gare, face au mur du Château Rosa Bonheur.
Secteur présentant un risque géologique
En UCc le bas des terrains situés Chemin des Roches à Robin allant jusqu’au chemin des Larris présentent des caractéristiques géologiques qui semblent présenter des risques. En effet un chantier ouvert récemment montre que les fondations sont dans une couche importante de marne verte qui semble, d’après des spécialistes, être impropre à une construction, d’autant que celle-ci se situe à moins de 10 mètres de la falaise surplombant la Seine.
Nous demandons de revoir les règles de constructibilité de cette zone, et d’examiner si la partie basse de ces terrains ne devraient pas être en zone ND
VII – Nos demandes s’appliquant aux articles spécifiques à une zone
VII-1 Article UA6 Implantation par rapport aux voies
Comme en VI-1 il est fait référence au terme de « construction » qui doit être édifiés en 1er lieu dans une bande de 25m. Dans l’esprit on comprend qu’il doit s’agir d’une maison ou équivalent, mais dans l’application du texte un petit bâtiment (garage par exemple) sera considéré comme une construction.
Le terme « construction » doit être quantifié, la référence à une surface de plancher minimale parait la moins sujette à interprétation.
VII-2 Article UA9 Emprise au sol
L’augmentation de l’emprise au sol est de plus de 60% par rapport au POS, et outre la densification que nous avons exposée au § IV, ces valeurs très élevées pourront entraîner sur les zones denses l’imperméabilisation des sols, et donc l’absence de végétation et la disparition de corridors écologiques
Nous demandons que l’augmentation de l’emprise au sol par rapport au POS soit de l’ordre de 30% , soit 75% en zone UAa et 50% en zone UBa.
VII-3 Article UA13 Surfaces de pleine terre
Elle est de 20% sur la zone UAb , ceci n’est pas acceptable pour cette zone qui comporte de vastes parcelles (entre rue V Hugo et 4 Septembre par exemple) qu’il paraît impensable de neutraliser en supprimant la quasi-totalité de surface naturelle.
Nous demandons que les surfaces de pleine terre en zone UAb soit de 40%
VII-4 Article UC6 Implantation par rapport aux voies
Il s’agit au 5ème alinéa d’une incohérence dans le texte qui a été exposée au § II-2, elle autorise les constructions au-delà de 25m ce qui est en contradiction avec le 3ème alinéa et tous les autres documents, en particulier le document de présentation qui précise :
« En UCb et UCp, les constructions nouvelles devront s’implanter dans une bande de 25 mètres à compter de la marge de reculement de 6 mètres. Ainsi, les objectifs de protection des coeurs d’îlots et d’implantation dans une bande dense comme indiqué au document graphique de la ZPPAUP sont assurés. »
Nous demandons que soit supprimé la ligne « les constructions nouvelles dans la limite des droits à construire »
Toujours au 5ème alinéa l’extension de bâtiments existant est possible dans la limite de 50% , comme précédemment ce texte est un copié-collé de UA6, avec les mêmes valeurs, cette valeur est trop importante et injustifiée dans cette zone AVAP.
Nous demandons que l’extension de bâtiments existants au–delà de 25m soit limitée à 20%
Alinéa : Dans l’ensemble de la zone UC
« Le long d'une voie d'une largeur d’emprise inférieure à 6 mètres, aucune construction ne peut être implantée à moins de 3 mètres de l'axe de la voie. »
Sans doute un copié-collé qui est inutile dans ce cas puisqu’il est précisé par ailleurs que les constructions doivent être implantées avec un recul de 6m.
Nous demandons que cette phrase soit supprimée.
VII-5 Article UC7 Implantation par rapport aux limites séparatives
Secteur UCp (longs sillons) : marge d’isolement de 1,5m alors que partout ailleurs c’est 3m pour des raisons qui avaient été exposées en réunions.
Nous demandons de revoir cette marge ou de la justifier si elle doit être maintenue.
VII-6 Article UC9 Emprise au sol
Des bonus sont apportés sur cette zone pour des bâtiments dits haute qualité environnementale définie par la réglementation de 2007. Or à notre connaissance cette règlementation est reprise par la norme RT2012 qui s’impose depuis janvier 2013 pour obtenir un permis de construire. C’est donc toutes les constructions nouvelles qui seraient concernées.
Nous demandons que soit supprimé le bonus concernant les bâtiments correspondant aux arrêtés du 3 mai 2007 et de voir si des critères plus contraignants (type maison à consommation nulle) peuvent être pris en compte
VII-7 Article UC10 Hauteur des constructions
La hauteur des constructions permet 3 niveaux en arrière de parcelle, dans ces zones pavillonnaires les constructions pourront donc comporter des lucarnes à 8/9m de hauteur au détriment de tous le voisinage et à l’encontre de la préservation des cœurs d’ilots.
Rappelons comme indiqué au § V que le PLU de Fontainebleau-Avon limite la hauteur à 3m à l’égout et 5m au faitage dans les zones UC de densité moyenne.
Nous demandons que dans l’ensemble de la zone UC (sauf UCp) au-delà de la bande de 25m les hauteurs soient limitées à 3m à l’égout et 7m au faitage
Exemple de construction en arrière de parcelle (rue Fernand Gregh) qui surplombe les jardins du voisinage et détruit les cœurs d’ilots et la trame verte. A noter de plus qu’il serait possible avec le PLU en l’état de réaliser un niveau d’habitation supplémentaire avec des lucarnes en toiture.
VII-8 Article UC13 Surfaces de pleine terre
Elle est de 40% sur toute la zone UC , or il s’agit d’une « zone principalement destinée à l’habitat pavillonnaire » nous considérons cette valeur insuffisante avec un risque d’imperméabilisation importante des sols, d’absence de végétation et la disparition de corridors écologiques
Nous demandons que les surfaces de pleine terre en zone UAb soit supérieure à 50%
VII-9 Article UX10 Hauteur des constructions
Les hauteurs des bâtiments à usage commercial, artisanal, industriel pourront atteindre 10m sur la zone UX , cela parait très supérieur à l’existant et comme il s’agira de toiture plate il sera possible de construire de vastes bâtiments en forme de cube qui vont défigurer les bords de Seine dans cette zone touristique sensible.
Nous demandons que la hauteur soit limitée à 8m
VIII CONCLUSION
Nos demandes donnent à Thomery la capacité de se densifier raisonnablement tout en conservant la qualité de vie et de l’environnement que les thomeryons recherchent.
Ces demandes donneront aux municipalités du futur les moyens nécessaires pour maitriser l’urbanisme et en particulier s’opposer à des opérations immobilières de forte densité qui défigureraient certains quartiers.
Une réflexion sur les espaces verts à protéger et les trames vertes s’impose pour répondre aux objectifs du Plan d’Aménagement et de Développement Durable ( PADD ) qui ne sont pas respectés sur ces points.
DOSSIER ENQUETE PUBLIQUE PLU ANNEXE 1-1
Site : www.gridauh.fr/fileadmin/gridauh/...de...plu/2-1-3-11_F3.pdf?
GRIDAUH Écriture du PLU L’ECRITURE DE L’ARTICLE 14 DU REGLEMENT DES PLU (COS) / Fiche 3
>> L’ÉCRITURE DE L’ARTICLE 14 DU RÈGLEMENT DES PLU (coefficient d’occupation du sol) Sylvain Pérignon
Fiche 3
LA FIXATION DU COS
1. Le cadre légal et réglementaire
Aux termes de l’article L. 123-1-5, le règlement du PLU peut « 13° fixer un ou des coefficients d’occupation des sols qui déterminent la densité de construction admise :
– dans les zones urbaines et à urbaniser ;
– dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages et de leurs écosystèmes pour permettre, dans les conditions précisées par l’article L. 123-4, des transferts de constructibilité en vue de favoriser un regroupement des constructions. »
L’article R. 123-9 rappelle que « le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : […] 14° le coefficient d’occupation des sols défini par l’article R. 123-10 et, le cas échéant, dans les zones d’aménagement concerté, la surface de plancher développée hors œuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot ».
Le COS est défini par l’article R. 123-10 comme « le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits par mètre carré de sol ».
En application des articles R. 123-9 et R. 123-10, les COS fixés par le règlement peuvent être différenciés (voir infra, point 3).
Ces divers textes encadrent donc le pouvoir normatif du PLU en matière de quantification de la densité admise :
– La fixation d’un COS est facultative, mais le PLU ne peut définir les possibilités maximales d’occupation du sol que par l’utilisation du COS. Est illégale la disposition d’un règlement de PLU qui impose un nombre maximum de logements sur une zone donnée1.
1 CE 11 déc. 1998, req. n° 155143 – CAA Paris, 12 oct. 2004, req. n° 02PA01835. Voir Rép. min n° 19288, JOAN 1er juill. 2008, p. 5681 – Rép. min. n° 34053, JOAN 7 avr. 2009, p. 3283.
– La fixation d’un COS n’est possible qu’en zones U et AU. Il ne peut donc être fixé de COS en zone agricole (zone A). En zone naturelle, la fixation d’un COS n’est possible que dans le cadre de la mise en œuvre du dispositif résultant de l’article L. 123-4 (voir Fiche 4, « Le transfert des possibilités de construction résultant du COS »).
Le GRIDAUH, Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat, est un groupement d'intérêt public de recherche, créé par arrêté interministériel du 28 mai 1996 et renouvelé en juin 2001 et en juin 2006, pour le développement de la recherche juridique et institutionnelle dans les domaines de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de l'habitat.
Site : http://bimby.fr/content/r%C3%A8gles-densit%C3%A9 par CAUE département de l’Eure
Comment favoriser l'intensification pavillonnaire par le PLU ANNEXE 1-2
Les règles du PLU conditionnant la densité (ou le gabarit) sont :
- la hauteur (article 10 du règlement),
- l’emprise (article 9),
- les espaces libres et les plantations (article 13),
- le COS (article 14).
Le cumul de ces règles peut s’avérer plus contraignant que le minimum parcellaire.
Les règles d’’implantation (articles 6, 7 et 8) peuvent avoir un impact indirect sur la densité en bridant celle-ci sur des parcelles de taille modeste. De nature différente, elles font l’objet d’une brique conceptuelle particulière (brique Implantation).
Les règles de hauteur, d’emprise et d’implantation, suffisent à définir le volume constructible de la parcelle. Elles suffisent donc à remplacer le COS. Mais celui-ci peut être maintenu : il a alors en général pour effet de brider les autres règles et de définir une constructibilité uniforme par m² de terrain sur toutes les parcelles.
Hauteur et emprise
La hauteur peut être exprimée par rapport au faîtage, et/ou par rapport à l’égout de toiture.
Les règlements de PLU semblent privilégier un certain mimétisme. Le R+1+combles sera admis là où existent déjà des maisons ayant un étage. Sinon, pour des lotissements en campagne, le R+C seul sera imposé. Les élus sont sensibles à la règle de hauteur plus qu’à celle d’emprise, qu’ils ont du mal à visualiser. Une maison haute offre des vues sur le jardin du voisin, ce qui n’est guère apprécié sauf si la taille de la parcelle est suffisante pour assurer un minimum de distance.
L’article R123-9 ne permet d’indiquer (à l’article 10 du règlement de PLU) qu’une hauteur maximale et non minimale. Les PLU peuvent cependant prévoir une règle d’homogénéité avec les bâtiments voisins ou figurer graphiquement des gabarits avec indication de la hauteur imposée, mais en pratique de telles dispositions ne sont utilisées que pour maintenir un front bâti sur rue, c’est-à-dire pas dans les secteurs de maisons individuelles.
L’emprise est une règle facultative. Son absence dans le PLU offre plus de souplesse pour la densification et il faut sans doute encourager cette tendance.
Cependant, l’article 13 (espaces libres et plantations) peut être considéré comme le pendant de la règle d’emprise et, à cet égard, il joue sur la densité. Plus la proportion imposée d’espaces libres est élevée et moins l’emprise peut être forte, réduisant de ce fait la densité. Il faut cependant faire la distinction entre l’obligation d’espaces de pleine terre et celle de sol végétalisé et planté, ce dernier pouvant surplomber des constructions souterraines, voire comporter une toiture végétalisée.
COS
Les urbanistes et spécialistes du droit de l'urbanisme semblent incliner vers la suppression du COS dans les PLU, les autres dispositions (hauteur, emprise, implantation) régulant la densité. En effet, le COS avait aussi à l’origine un lien avec la capacité des réseaux, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.
En revanche, le COS est plus parlant pour les élus. Il est fréquent que des élus demandent à l’urbaniste de rajouter in fine le COS au règlement de leur nouveau PLU, car cela les sécurise par rapport à la forme future. Cependant, des simulations visuelles ou en maquette peuvent aussi rassurer les élus et les habitants et leur faire accepter des densités plus fortes que ce qu’ils auraient admis dans l’abstrait.
Sur les petites parcelles, la combinaison des règles de hauteur, d’emprise et d’implantation, peut empêcher les constructions d’atteindre le COS. L’allègement, voire la suppression, des règles de hauteur et d’emprise au profit du COS permettrait d’introduire une souplesse pour les petites parcelles, par exemple, de monter plus haut pour profiter de la constructibilité (tout en restant dans une dominante d’habitat individuel). Rappelons que les règles 6 et 7 sont obligatoires et ne peuvent pas être supprimées.
Le COS a aussi l’avantage de faciliter la gestion du Versement pour sous-densité (VSD), des densités minimales (voir ci-dessous) et des surCOS pour performances énergétiques ou logement social. | 
